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Quali sono le principali tipologie di capannoni industriali e come gestire il fattore IVA

Quando una strategia di sviluppo e crescita verso nuovi mercati porta l’impresa a raggiungere i risultati che si era prefissata inevitabilmente emerge la necessità di acquistare nuovi spazi destinati ad ospitare nuovi macchinari per soddisfare la maggiore domanda e facilitare le attività di stoccaggio e distribuzione di merci e materiali.

Avere capannoni industriali di proprietà permette alle aziende di usufruire di numerosi vantaggi di tipo logistico, economico e di immagine agli occhi della concorrenza.

Cosa rappresenta, ai fini economici e fiscali, un capannone industriale per un’azienda?

I capannoni industriali sono fabbricati strumentali ovvero immobili che rientrano nelle categorie B, C, D, E.

Prima di analizzare questo aspetto facciamo dunque un passo indietro: partiamo dalla definizione di fabbricati strumentali.

Capannoni industriali, perché sono identificati come fabbricati strumentali

L’articolo 43 comma 2 del DPR 917/86 definisce il termine strumentali in questo modo:

“Sono strumentali per natura gli immobili che, date le loro caratteristiche, non possono essere utilizzati in modo diverso a meno che non vengano realizzate trasformazioni radicali, anche quando non vengono utilizzati o sono dati in locazione o comodato d’uso.”

In parole più semplici: sono fabbricati strumentali tutte quelle strutture che non sono destinate ad un uso diverso dall’ abitativo.

Capannoni industriali: categorie catastali e tipologie edilizie

Sulla base della destinazione d’uso il Catasto classifica gli immobili industriali nelle seguenti categorie:

  1. Magazzini (C2);
  2. Laboratori artigianali (C3);
  3. Opificio (D1);
  4. Fabbricati costruiti per soddisfare le esigenze specifiche di attività industriale e che non possono avere una destinazione d’uso diversa a meno di cambiamenti radicali.

La classificazione in base alle tipologie edilizie distingue tra capannoni industriali, laboratori artigianali e magazzini (in gergo tecnico le piattaforme logistiche).

Un laboratorio artigianale è uno spazio inserito all’interno di un edificio di dimensioni più grandi dove vengono eseguite lavorazioni artigianali esclusive da un numero di addetti contenuto.

Un magazzino, o piattaforma logistica, è uno spazio all’interno di un edificio prefabbricato costruito con travi e pilastri dove vengono conservate merci e prodotti e che permette di facilitare ed ottimizzare le attività di logistica.

Un capannone industriale invece viene definito come un edificio facilita l’ottimizzazione degli spazi, che possono essere adattati sulla base delle specifiche esigenze produttive.

Vendita capannoni industriali, come funziona con l’IVA e l’imposta di registro

Quando oggetto della cessione non è un’azienda o un’attività commerciale ma un capannone industriale gli interrogativi più ricorrenti riguardano la tassazione applicabile ai fini delle imposte indirette.

Alla cessione del capannone industriale deve essere applicata l’IVA o l’imposta di registro?

Dipende da chi è il soggetto cedente, se un privato cittadino o un soggetto passivo IVA come può essere un’impresa.

La cessione di fabbricati strumentali viene regolata dall’articolo 10 comma 1, lettera 8-ter, del DPR numero 633/72 che prevede generalmente un regime di esenzione da IVA.

L’eccezione in queste circostanze riguarda quelle operazioni che sono soggette obbligatoriamente ad IVA.

Da qui si sviluppano tre scenari possibili relativi alla cessione di un capannone industriale:

  • la vendita di un capannone industriale con IVA obbligatoria;
  • la vendita di un capannone industriale con IVA opzionale;
  • la vendita di un capannone industriale con IVA imponibile.

LA CESSIONE CAPANNONI INDUSTRIALI CON IVA OBBLIGATORIA

L’IVA risulta obbligatoria quando la cessione degli immobili strumentali avviene da parte di imprese costruttrici o da organizzazioni industriali che hanno eseguito sull’immobile interventi di risanamento, recupero o altro entro 5 anni dalla fine dei lavori.

Quello che deve essere verificato in queste circostanze è l’intento da parte dell’impresa costruttrice di rivendere il capannone industriale dopo aver ultimato i lavori di costruzione.

L’IVA in questi casi deve essere inserita nella fattura.

LA CESSIONE CAPANNONI INDUSTRIALI CON IVA OPZIONALE

Come anticipato, la normativa di riferimento associa alla vendita di capannoni industriali (e in generale di tutti gli immobili strumentali) l’esenzione dall’IVA.

Solitamente si sceglie l’imponibilità dell’IVA per evitare l’applicazione del pro-rata, ovvero un calcolo che viene fatto per determinare la percentuale di IVA detraibile sulle operazioni di acquisto.

L’IVA opzionale deve essere richiesta in fase di rogito e:

  • nel caso in cui l’acquirente sia un privato deve essere inserita in fattura;
  • nel caso in cui l’acquirente è un’azienda deve essere calcolata applicando il meccanismo del reverse charge.

Secondo il meccanismo di reverse charge gli obblighi IVA vengono fatti ricadere sul destinatario della cessione o della prestazione.

Questo implica che il soggetto cedente (o il prestatore) emette la sua fattura non addebitando l’IVA proprio in virtù del principio di reverse charge, mentre il soggetto destinatario della cessione o della prestazione è tenuto a integrare l’IVA nella fattura sulla base dell’aliquota associata all’operazione.

Questo meccanismo viene solitamente sfruttato per evitare possibili tentativi di frode IVA.

LA CESSIONE CAPANNONE INDUSTRIALI CON IMPONIBILE IVA

In presenza di imponibilità ad IVA all’operazione di cessione del capannone industriale viene associata un’aliquota ordinaria del 22%; la stessa aliquota scende al 10% quando:

  1. oggetto della cessione è una o più parte del fabbricato con uso abitativo¸ come uffici e negozi e la parte cedente è un’impresa costruttrice;
  2. oggetto della cessione è l’intero fabbricato o parti di esso e la parte cedente è l’impresa che ha eseguito interventi di restauro, ristrutturazione o altro. In questo caso all’operazione si applicano anche l’imposta di registro, l’imposta catastale (1%) e l’imposta ipotecaria (3%).

LA CESSIONE DI CAPANNONI INDUSTRIALI DA PARTE DI PRIVATI

Quando la vendita di capannoni industriali, e in generale di qualsiasi tipo di fabbricato ad uso strumentale, avviene da parte di soggetti privati che non dispongono di partita IVA viene scontata l’imposta di registro (9%), le imposte catastali e quelle ipotecarie entrambe con un valore fisso di 50€.

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