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Immobili STRUMENTALI ed immobili ABITATIVI, quali sono le differenze e come cambia la tassazione in sede di cessione

Gli investimenti immobiliari sono da sempre parte della cultura italiana: avrai senza dubbio sentito parlare del famoso “mattone”.

Negli ultimi anni sono però emersi molti strumenti finanziari, all’apparenza più “smart” e alla portata di tutti coloro che dispongano di una connessione internet.
Molti investitori, attratti dall’idea di facili e veloci guadagni, hanno trasferito in parte, se non in toto, il proprio capitale senza tenere in debito conto 2 fattori intrinsechi al mercato azionario:

  • la necessità di una profonda conoscenza dei tecnicismi di un mercato solo apparentemente accessibile e “facile”;
  • la forte aleatorietà di tali strumenti.

Complice la crisi finanziaria degli ultimi anni, il tasso di crescita degli investimenti finanziari in Borsa ha subito una battuta d’arresto, portando nuovamente alla ribalta l’investimento immobiliare, che può sicuramente avere rendite inferiori, ma che garantisce basi molto più solide.

Luci ed ombre degli investimenti in immobili ABITATIVI

La prima cosa che balza agli occhi di coloro che decidono di investire in immobili abitativi è il drastico calo dei prezzi rispetto al passato.

Perché i prezzi di acquisto sono inferiori?

vendita immobili abitativi bolognaLe Banche hanno ripreso ad erogare liquidità: il numero di mutui e prestiti richiesti per l’acquisto di una casa è tornato a salire grazie a tassi di interesse più bassi.

Insomma, per coloro che scelgono di investire in immobili abitativi per poi rivenderli, o darli in affitto, sembra proprio un buon momento ma è bene ricordare che il prezzo dell’immobile è influenzato:

  • dalle caratteristiche dell’area in cui si trova l’abitazione;
  • dal mercato immobiliare di quella zona nello specifico.

Per esempio, immobili abitativo che si trovano nei pressi di scuole ed università o immobili che si trovano in zone turistiche avranno un prezzo più alto.

Questo potrebbe rappresentare in futuro per coloro che scelgono di acquistare un immobile per poi rivenderlo e/o affittarlo prospettive di guadagno maggiori.

Investire in immobili abitativi ha i seguenti vantaggi:

  • stiamo parlando di beni tangibili;
  • è settore dove ci sarà sempre domanda;
  • è un tipo di investimento che può essere concluso in tempi relativamente brevi;
  • il rapporto tra guadagno e rischio è positivo e questo si traduce in un elevato potenziale di redditività.

Accanto a tutti questi aspetti positivi ci sono però dei rischi che è bene non dimenticare quando si decide di investire in immobili abitativi (o si inizia a prendere in considerazione questa possibilità):

  • un investimento immobiliare richiede un capitale iniziale minimo iniziale da investire che può essere più o meno elevato;
  • il capitale immobilizzato per un certo periodo di tempo: soltanto a vendita conclusa potrai avere quanto ti spetta e, allo stesso modo in caso di compravendita per mettere a reddito, il capitale ti sarà restituito unitamente al guadagno attraverso i canoni di affitto;
  • la presenza di costi di gestione e tasse: tra i costi di gestione ci sono per esempio le spese per eventuali lavori di ristrutturazione e riqualificazione mentre tra le tasse ci sono le spese notarili iniziali;
  • la possibilità di trovare un inquilino moroso con tempistiche molto lunghe per la restituzione dell’immobile.

Compravendita immobili commerciali: focus sugli IMMOBILI STRUMENTALI

compravendite immobili commerciali bologna Gli investimenti immobiliari non riguardano soltanto la sfera abitativa: una parte consistente dei capitali viene investita per la compravendita di immobili strumentali da parte di coloro che gestiscono o possiedono un’azienda e da società appositamente create per la gestione di immobili che diventano delle “casseforti”.

Quando si parla di immobili strumentali è necessario distinguere tra quelli strumentali per destinazione e quelli strumentali per natura (articolo 43, comma 2, Testo Unico delle Imposte sui Redditi ovvero il D.P.R. 917/86).

Sono immobili strumentali per destinazione quelli impiegati per l’esercizio dell’attività di impresa a prescindere dalla loro natura e dalle loro caratteristiche.

Sono immobili strumentali per natura quelli che non possono avere un uso diverso da quello originale a meno che non vengano realizzate modifiche sostanziali.

Appartengono dunque a questa categoria tutti gli immobili non abitativi e quelli che rientrano nelle seguenti categoria catastali:

  • gruppo B ovvero scuole, musei, biblioteche, convitti e magazzini;
  • gruppo C ovvero immobili che sono destinati ad un utilizzo commerciale ordinario e vario come negozi e botteghe;
  • gruppo D ovvero immobili che hanno una destinazione speciale per esempio gli hotel e le case di cura;
  • gruppo E ovvero quei fabbricati che vengono realizzati per particolari esigenze pubbliche;
  • gruppo A e A/10 ovvero studi, uffici di tipo privato.

Immobili abitativi ed immobili strumentali, ecco cosa dice il Fisco

A seconda che oggetto dell’investimento immobiliare sia un immobile abitativo o un immobile strumentale all’attività di impresa vengono applicate imposte diverse.

La sentenza della Corte di Cassazione numero 4074 del 18 Febbraio 2020 sostiene che:

“Il trattamento tributario da applicare ai trasferimenti di fabbricati posti in essere da un soggetto Iva, dipende dalla categoria catastale dell’immobile trasferito e non dall’utilizzo di fatto del bene”.

Per stabilire se il trasferimento del fabbricato è soggetto o meno ad IVA è necessario prendere in considerazione quanto definito dall’articolo 10 del Dpr numero 633/1972.

Primo aspetto da considerare: la NATURA DEL BENE TRASFERITO.

Mentre i trasferimenti di immobili di tipo abitativo sono regolati dal numero 8 bis della normativa, il numero 8 ter si occupa dei trasferimenti degli immobili strumentali.

Successivamente all’identificazione della natura del bene trasferito è necessario definire:

  1. la natura del soggetto cedente;
  2. l’eventuale assoggettamento a IVA imposto dal soggetto cedente;
  3. il lasso di tempo intercorso tra il termine dei lavori (di costruzione o ristrutturazione) e la cessione del bene.

Generalmente le operazioni di trasferimento di immobili abitativi da parte di soggetti IVA sono esente IVA mentre l’imposta di registro sarà applicata in misura proporzionale (reverse charge).

Al contrario il trasferimento è imponibile ai fini IVA quando l’imposta di registro viene applicata in misura fissa quando:

  • a cedere l’immobile abitativo è la stessa impresa che ha eseguito i lavori di costruzione (o di ristrutturazione);
  • quando il soggetto cedente ha scelto l’assoggettamento all’IVA e la cessione avviene dopo 5 anni dalla fine dei lavori;
  • l’oggetto della cessione è un fabbricato destinato ad un uso sociale.

Anche per i trasferimenti di immobili strumentali da parte di soggetti IVA vale il regime di esenzione IVA, tuttavia in questi casi l’imposta di registro viene applicata in misura fissa secondo quanto stabilito dall’articolo 40 del Dpr. 131/1986.

Come per gli immobili ad uso abitativo, anche per quelli strumentali ci sono delle eccezioni: vediamole insieme.

Il trasferimento di immobili strumentali sarà imponibile ai fini IVA quando:

  • la cessione avviene da parte dell’impresa che ha eseguito i lavori di costruzione o di ristrutturazione;
  • la cessione è avvenuta più di 5 anni dopo della fine dei lavori e il soggetto cedente ha optato per l’assoggettamento all’IVA;
  • la cessione viene effettuata da imprese diverse da quella che ha realizzato i lavori e il soggetto cedente ha scelto l’assoggettamento all’IVA.

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